IVA, IRPF y gastos deducibles del alquiler vacacional 2026: guía fiscal completa para propietarios

La fiscalidad del alquiler vacacional es uno de los aspectos que más dudas genera entre los propietarios en España. Las preguntas son siempre las mismas: ¿tengo que cobrar IVA? ¿Cómo lo declaro en el IRPF? ¿Qué gastos deducibles puedo aplicar? ¿Qué modelos trimestrales debo presentar a Hacienda? Esta guía responde a todas esas preguntas con los criterios actualizados de 2026, corrigiendo algunos errores frecuentes que circulan en internet y que pueden generar problemas con la Agencia Tributaria.

¿Cuándo se aplica IVA en el alquiler vacacional y cuándo está exento?

La respuesta a esta pregunta depende de un único concepto: los servicios complementarios. La Ley 37/1992 del IVA establece que los arrendamientos de alojamientos turísticos están, en principio, exentos de IVA cuando consisten en la mera puesta a disposición del inmueble sin ningún tipo de servicio asociado. En ese caso, la operación tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), no por IVA.

Sin embargo, cuando el arrendador presta servicios complementarios —también denominados servicios adicionales— propios de la industria hotelera, la operación deja de estar exenta y pasa a tributar por IVA. Los servicios que la Dirección General de Tributos considera propios de la industria hotelera son los que se prestan de forma periódica o a demanda durante la estancia:

• Limpieza del apartamento durante la estancia del huésped (no solo a la entrada y salida).
• Cambio de ropa de cama y baño periódico durante la estancia.
• Recepción y atención permanente al huésped (servicio de conserjería o recepción).
• Servicio de lavandería, desayuno o cualquier otro servicio de hostelería.

La limpieza y el cambio de ropa realizados únicamente a la entrada y salida del huésped no activan el IVA. Es la periodicidad durante la estancia lo que determina si el servicio es o no equiparable a la industria hotelera. Este matiz es el que más errores genera en la práctica.

IVA según la modalidad de gestión: tres escenarios

Propietario que gestiona directamente sin servicios adicionales

Resultado: exento de IVA. El alquiler vacacional sin servicios complementarios queda fuera del ámbito del IVA por aplicación del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992. El propietario no está obligado a repercutir IVA en sus facturas ni a presentar el modelo 303. La operación tributa por ITP, que es un impuesto que corresponde al arrendatario, no al arrendador.

Este es el escenario más habitual entre los pequeños propietarios que alquilan directamente su vivienda a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking sin ofrecer ningún servicio adicional más allá del alojamiento.

Propietario que cede su inmueble a una empresa gestora

Resultado: IVA al 21% (tipo general). Cuando un propietario cede su inmueble a una empresa gestora para que esta lo explote turísticamente, la operación entre el propietario y la empresa es un arrendamiento de inmueble destinado a actividad empresarial. En este caso aplica el tipo general del 21% de IVA sobre la renta que la empresa paga al propietario.

La empresa gestora, por su parte, es quien presta el servicio al huésped final. Si esa empresa ofrece servicios complementarios tipo hotelero, facturará al huésped con el tipo reducido del 10%. Si no los presta, la relación empresa-huésped puede quedar exenta. El propietario que cede a una gestora debe emitir facturas mensuales con el 21% de IVA y presentar el modelo 303 trimestralmente.

Propietario que alquila a través de plataformas (Airbnb, Booking)

Las plataformas digitales como Airbnb o Booking actúan como intermediarias y no alteran la calificación fiscal del arrendamiento. Lo que determina si hay IVA o no es si el propietario presta o no servicios complementarios, con independencia del canal de comercialización utilizado.

Lo relevante de las plataformas desde el punto de vista fiscal es el modelo 179: están obligadas a comunicar a Hacienda los datos de cada alojamiento que intermedian (propietario, inmueble, importe, número de días). Esto significa que Hacienda ya sabe lo que has ingresado a través de estas plataformas antes de que presentes tu declaración.

Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF: rendimientos de capital inmobiliario

Los ingresos del alquiler vacacional tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario en la mayoría de los casos. La distinción relevante no es —como se afirmaba incorrectamente en muchos artículos— entre segunda residencia y vivienda turística, sino entre si la actividad constituye o no una actividad económica.

Se considera que el alquiler vacacional constituye actividad económica cuando se dispone, al menos, de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionar la actividad. Si no se da esa circunstancia —que es lo habitual en propietarios individuales— los rendimientos se califican como rendimientos de capital inmobiliario y tributan como rentas del ahorro en la base imponible del ahorro.

Los rendimientos de capital inmobiliario se calculan restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles admitidos por la LIRPF. En el caso del alquiler vacacional, existe una particularidad importante: cuando el inmueble se alquila solo durante una parte del año y el resto permanece a disposición del propietario, los gastos solo son deducibles de forma proporcional a los días efectivamente alquilados.

Qué gastos puedes deducirte como propietario: lista completa

Estos son los principales gastos deducibles en el alquiler vacacional, siempre que estén justificados con facturas y sean proporcionales a los días en que el inmueble ha estado alquilado:

• Intereses y gastos de financiación: los intereses de la hipoteca o del préstamo utilizado para adquirir el inmueble. Solo la parte proporcional a los días alquilados.
• Amortización del inmueble: el 3% anual del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral (excluido el valor del suelo). Importante: desde 2022, el valor de referencia del Catastro y el valor catastral son conceptos distintos. Para la amortización en IRPF se utiliza el valor catastral de la construcción, no el valor de referencia.
• IBI y tasas municipales: proporcionales a los días alquilados.
• Gastos de comunidad: cuotas de la comunidad de propietarios, proporcionales a los días alquilados.
• Seguros: prima del seguro del hogar y del seguro de responsabilidad civil, proporcionales a los días alquilados.
• Suministros: electricidad, agua, gas e internet, proporcionales a los días alquilados.
• Reparaciones y conservación: gastos de mantenimiento del inmueble en condiciones de uso. No son deducibles las mejoras o ampliaciones (que se tratan como inversión amortizable).
• Honorarios de gestión: comisiones de plataformas como Airbnb o Booking y honorarios de la empresa gestora, si se delega la gestión.
• Gastos de publicidad y marketing: fotografía profesional, anuncios de pago u otros gastos de promoción del alojamiento.
• Gastos de administración y gestoría: honorarios del asesor fiscal o gestor que lleva las obligaciones fiscales del propietario.

Obligaciones trimestrales: modelo 130 y modelo 303

Las obligaciones fiscales trimestrales del propietario de un alquiler vacacional dependen de si su actividad está calificada como actividad económica o como rendimientos de capital inmobiliario.

Modelo 303 (IVA trimestral): obligatorio cuando el propietario presta servicios complementarios que activan el IVA (limpieza periódica, cambio de ropa de cama y baño, recepción). Se presenta en los primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero. En él se liquida la diferencia entre el IVA repercutido (cobrado a los huéspedes o a la empresa gestora) y el IVA soportado (pagado en gastos deducibles).

Modelo 130 (IRPF trimestral): obligatorio cuando la actividad se califica como actividad económica (estimación directa). Si los ingresos del alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario —lo más habitual— el modelo 130 no es obligatorio y los ingresos se declaran íntegramente en la renta anual.

El modelo 179: lo que Airbnb y Booking ya le comunican a Hacienda

El modelo 179 es la declaración informativa anual que las plataformas digitales de alquiler vacacional —Airbnb, Booking, Vrbo y similares— están obligadas a presentar ante la Agencia Tributaria. En él comunican, por cada alojamiento intermediado:

• El titular del inmueble y su NIF.
• El importe total percibido por cada alojamiento.
• El número de días en que el inmueble ha estado alquilado.
• La referencia catastral del inmueble.

Esto significa que Hacienda dispone de esta información antes de que el propietario presente su declaración anual. Cualquier discrepancia entre lo declarado por la plataforma y lo declarado por el propietario genera un requerimiento automático. El modelo 179 es, en la práctica, la razón por la que ya no es posible declarar alquiler vacacional por debajo de los ingresos reales obtenidos a través de estas plataformas.

Para cumplir con el Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA), las plataformas también verifican el número de registro del inmueble. La fiscalidad y el cumplimiento regulatorio van de la mano.

Qué ocurre cuando la vivienda está vacía: imputación de rentas

Cuando el inmueble no se alquila durante todo el año, los días en que no está alquilado ni es vivienda habitual del propietario generan una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. Esta imputación se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble:

• 1,1% del valor catastral si el inmueble ha sido revisado catastralmente en los últimos 10 años.
• 2% del valor catastral si no ha sido revisado en ese periodo.

Este porcentaje se aplica de forma proporcional a los días del año en que el inmueble ha estado vacío y a disposición del propietario (no alquilado). Los días efectivamente alquilados tributan como rendimientos de capital inmobiliario, con sus gastos deducibles correspondientes.

Propietario persona física vs. sociedad: diferencias fiscales clave

Para los propietarios de edificios completos —el perfil al que se dirige Homenfun— la decisión de operar como persona física o a través de una sociedad tiene implicaciones fiscales relevantes que conviene conocer antes de estructurar la operación.

La decisión óptima depende del volumen de ingresos, del número de unidades y de la estructura de gestión elegida. Conoce cómo se estructuran operativamente los modelos de gestión de edificios turísticos: fijo, variable y mixto y cómo cada modelo tiene implicaciones fiscales distintas para el propietario.

Por qué los propietarios de edificios completos delegan la gestión fiscal

Un propietario individual con una o dos viviendas puede gestionar sus obligaciones fiscales con relativa sencillez: una renta anual, quizás un modelo 303 trimestral si presta servicios. Pero la escala cambia radicalmente cuando se trata de un edificio completo con veinte o treinta unidades.

En ese escenario, la gestión fiscal implica consolidar ingresos y gastos deducibles de cada unidad, emitir facturas o liquidaciones mensuales a cada huésped o a la empresa gestora, presentar los modelos trimestrales por el conjunto de la actividad, coordinar la información con el modelo 179 que presentarán las plataformas, mantener la documentación ordenada para cualquier requerimiento de la Agencia Tributaria y conciliar los datos fiscales con los datos operativos del edificio.

Esta es la razón por la que los propietarios de edificios completos que trabajan con Homenfun delegan esta carga por completo. Conoce el marco regulatorio completo en nuestra guía sobre la Regulación de edificios turísticos en España 2026.