Nos encontramos frente a que el alquiler vacacional en España 2023 se encuentra en el segundo país, por detrás de Francia, que registra más estancias en los alquileres turísticos según la oficina de estadística de la Unión Europea, tal y como nos dice el último informe de Eurostat.
FEVITUR nos dice que las viviendas turísticas suponen alrededor del 31,5% de las ofertas de alojamiento vacacional en nuestro país, mientras que el INE contabiliza un total de 311.518 viviendas de este tipo en agosto de 2022. Esto significa que cada vez más se contemplan las viviendas turísticas como una de las opciones favoritas de los turistas.
¿Quién regula el alquiler vacacional en España?
Aunque no te lo creas España no tiene ninguna norma general y única para regular el turismo a nivel estatal, y te preguntarás… entonces, ¿quién regula el alquiler vacacional en España? La normativa que rige el alquiler vacacional es dada por cada comunidad autónoma, a su vez, los municipios pueden regular dichas normas mientras no generen conflicto con la normativa establecida por la comunidad autónoma correspondiente. Como es un tema muy complejo, antes de adentrarte en un negocio de alquiler vacacional es importante que te informes sobre la normativa que debes de aplicar.
Toda comunidad autónoma establece las normativas y su finalidad es gestionar los registros de los negocios o actividades turísticas, así como autorizar y ordenar los alojamientos, programar las inspecciones técnicas, etc. Por otro lado, los ayuntamientos, consejos y cabildos son los que establecerán la normativa territorial, esto significa que son quienes regulan cómo actuar y qué marco jurídico está compuesto por la normativa en el territorio.
¿Cuáles son las regulaciones locales de alquiler vacacional más importantes?
Ciudades como Madrid, Barcelona o Canarias se han visto sometidas por normativas locales más estrictas por su elevada concentración de turistas.
Plan Especial de Hospedaje en Madrid
El Plan Especial de Hospedaje (PEH) es una regulación específica que algunas comunidades autónomas en España han implementado para regular el alquiler vacacional y el hospedaje turístico. Este plan tiene como objetivo establecer normas y requisitos para garantizar la calidad y la legalidad de las viviendas destinadas al alojamiento turístico. En Madrid, fue impulsado durante la alcaldía de Manuela Carmena y el pasado verano, el Ayuntamiento de Madrid decidió renunciar finalmente a reformar el PEH.
El principal objetivo era evitar la masificación turística de la capital, e incluye medidas como la división de Madrid en anillos para aplicar dichas restricciones según la ubicación, y la obligación de que cada alquiler vacacional tenga un acceso independiente al edificio para evitar conflictos con la comunidad de vecinos.
No obstante, lo que el Periódico de España nos cuenta es que 250 de 100.000 alojamientos turísticos de Madrid cuentan con dicha licencia del PEH, y no hay inspecciones regulares. Este dato nos indica que si se empezase a controlar el cumplimiento de dicho plan, el 98% de los pisos turísticos no pasarían la prueba. Quienes alquilen su piso por debajo de los 90 días al año, no se verían afectados pues se considera una actividad de economía colaborativa.
Regulación de pisos turísticos en Barcelona
El Ayuntamiento de Barcelona tiene la potestad de decidir sobre los pisos de alquiler vacacional en la ciudad, a pesar de que Cataluña tenga su propia legislación.
Ada Colau lleva muchos años trabajando contra la masificación de alquileres turísticos en la capital catalana, y una de sus medidas que ha traído más problemas ha sido la aprobada en 2015, la cual suspende la obtención de licencias turísticas. El PEUAT, Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, se aprobó meses después con el fin de dividir Barcelona en zonas y mover la creación de nuevos alojamientos turísticos en la periferia, además de otras restricciones. Aunque en 2019 el TSJC anuló el PEUAT, el Ayuntamiento de Barcelona estuvo luchando para volver a aprobarlo y, finalmente, lo consiguió en 2021.
Actualmente no ha cambiado mucho y las nuevas licencias turísticas están paralizadas, tras las elecciones del 28 de mayo del 2023 podremos ver si cambia la situación o no.
La confusa normativa de Canarias
La regulación de los alquileres vacacionales en las Islas Canarias ha pasado de estar regulada por el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias a estar regida por la Ley del Turismo. Dicha ley dice que un alquiler vacacional es toda propiedad que se encuentra amueblada y con todo el equipo necesario siguiendo los requisitos exigidos, que se comercializa y promociona a través de los distintos canales de ofertas turísticas o páginas web propias para ser alquilada y darle un uso turístico.
La ley del turismo también da el poder de regulación con límites a los Cabildos insulares y a los destinos municipios canarios. Es por eso que Las Palmas de Gran Canaria, Tenerife y Adeje son los quienes dan la última palabra con la regulación del sector.
Para acabar, la normativa canaria prohíbe el alquiler compartido, es decir, no se pueden alojar personas que hayan firmado distintos contratos, entre otras restricciones.
¿Y si mi Comunidad Autónoma carece de normativa específica?
Si tu Comunidad Autónoma no tiene ninguna regulación, se aplicará la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que es el régimen de arrendamiento de temporada. ¿Qué es la LAU? La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) es una ley española que regula los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, es decir, los contratos de alquiler de viviendas y locales comerciales situados en zonas urbanas. La ley establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino).
La versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en 2013 era la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley introdujo cambios significativos en relación con el régimen de alquiler de viviendas en España. A continuación, te proporciono algunos aspectos importantes que se establecieron en la LAU en 2013:
- Duración del contrato: La duración mínima de los contratos de alquiler de viviendas se redujo de 5 años a 3 años. Además, se permitió que las partes pactaran una duración inferior, siempre y cuando ésta fuera igual o superior a 1 año.
- Prórrogas y actualización de rentas: Los contratos de alquiler de vivienda se establecieron con una prórroga obligatoria de 1 año si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no renovarlo. Asimismo, se estableció la posibilidad de que el arrendador y el arrendatario pactaran la actualización de la renta anualmente, utilizando diferentes índices de referencia.
- Fianzas: La ley estableció que la fianza exigida al arrendatario en los contratos de alquiler de vivienda sería equivalente a una mensualidad de renta, salvo acuerdo en contrario.
- Desahucios: La LAU en 2013 introdujo modificaciones en los procesos de desahucio, agilizando los trámites en casos de impago de rentas o incumplimientos graves del contrato.
Sin embargo, en Julio del 2019 se produjeron algunas modificaciones, añadiendo nuevos requisitos para todos los contratos firmados a partir de entonces:
- La duración del contrato aumenta pasando de 3 a 5 años.
- La opción especificada en el contrato de recuperar la vivienda después de 1 año.
- Derecho a una indemnización del inquilino como 1 mes de renta si el propietario quiere vender el piso.
- IPC limitado.
- Se pueden hacer obras sin tener que volver a firmar un contrato si es para mejorar la propiedad.
- El propietario se encarga de cubrir los gastos de gestión inmobiliaria y todos los relacionados con el contrato.
- Las garantías adicionales de la fianza como un máximo de 2 mensualidades de la renta.
¿Cómo evitar problemas legales?
Asegúrate que la hipoteca que has firmado con tu banco no tenga ningún tipo de cláusula que no te permita poner tu casa en alquiler. En España existe mucha confusión con este tema y es mejor que te asegures para no encontrarte con sorpresas. Y, por otro lado, si eres inquilino y quieres poner el piso en alquiler turístico, debes de tener el consentimiento del propietario y rehacer el contrato de alquiler donde lo ponga todo por escrito. Además deberás de declarar en Hacienda los rendimientos del capital inmobiliario.
Igualmente, si necesitas la opinión de un especialista que pueda ayudarte más con el tema, puedes contactar con alguna asociación de alquiler vacacional en España.
Como conclusión, el sector del alquiler vacacional a día de hoy en España es muy confuso y caótico y el Gobierno central no tiene las suficientes competencias como para redactar una normativa que sea común y única a nivel estatal. Los alquileres vacacionales en España ya superan a la oferta hotelera y se han convertido en una fuente alta de ingresos. De todas formas, hasta que no se establezca una normativa única por parte del Gobierno y las Comunidades, no podremos seguir avanzando mucho más en este sector.
