Pasar las vacaciones en una vivienda o villa es tentador. Sin embargo, se tiende a pensar que para disfrutar de una vivienda de estas características es necesaria su adquisición. Spoiler: Estás completamente equivocado/a. Gracias al contrato de alquiler vacacional es posible disfrutar como nunca se ha hecho del descanso estival. En el siguiente post de nuestro blog ahondaremos sobre las actualizaciones, claves y consejos para ser un inquilino de primera.
¿Qué es un contrato de alquiler vacacional?
Un contrato de alquiler vacacional es un documento escrito formalizado entre el anfitrión y los inquilinos, en el cual el primero pone su vivienda a disposición de los segundos durante un tiempo determinado. Gracias a ello podrán disfrutar de la casa durante sus vacaciones, a cambio de una contraprestación económica para el host o anfitrión.
Por ello, el alquiler vacacional es clave a la hora de que no haya disputas entre el anfitrión y los inquilinos, ya que si ocurre algo dentro de la vivienda viene recogido dentro del contrato y se podrá demostrar si los inquilinos conocían de antemano todas las condiciones y normas del contrato.
Cabe destacar, a su vez, que existen 2 tipos de modelo de contrato de alquiler vacacional; mientras el primero lo hemos desgranado en algunas líneas, el segundo es aquel donde el anfitrión, en vez de alquilar toda su vivienda, solamente alquila una o varias habitaciones. A este modelo lo conocemos como alquiler por habitaciones.
Últimas actualizaciones en los contratos de alquiler vacacional
España es el tercer país de Europa con mayor número de alquileres vacacionales, solo por detrás de Francia e Italia. De hecho, la capacidad de los alquileres turísticos en nuestro país es un 77% mayor que la oferta hotelera, según un reciente estudio de la consultoría Transparent.
El aumento en la oferta de alquileres de corta estancia en España es el reflejo de una realidad: el alquiler vacacional es la opción favorita de cada vez más turistas. Si eres propietario de una vivienda, y no sabes cómo sacarle partido económico, alquilarla a turistas puede ser la solución.
Sin embargo, antes de lanzarse a la piscina es importante conocer la normativa que se aplica al sector del alquiler vacacional. A continuación, te contamos cómo alquilar tu propiedad sin correr ningún riesgo legal.
¿Por qué no existe una normativa estatal?
Para que no haya 17 legislaciones distintas, todas las comunidades autónomas deberían llegar a un acuerdo en materia de alojamientos turísticos. Esto se antoja prácticamente imposible, pues hay ayuntamientos que ponen facilidades a la proliferación de alquileres vacacionales y otros que quieren eliminarlos deliberadamente.
Por su parte, el Gobierno argumenta no tener competencias para redactar una normativa estatal común porque la parte jurídica de esta tiene dos responsables:
- Comunidades Autónomas. Cada Comunidad Autónoma se encarga de la ordenación turística. Sus funciones son las de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turísticas, autorizar y clasificar los alojamientos, coordinar las inspecciones técnicas, etc.
- Ayuntamientos, Consejos y Cabildos. Tanto los ayuntamientos como consejos y/o cabildos insulares son los que se encargan de la ordenación territorial y, por lo tanto, definen el marco jurídico compuesto por la normativa y regulan cómo actuar sobre el territorio.
Regulaciones locales para el alquiler vacacional
Debido a esta organización del sector, los Ayuntamientos de cada localidad también tienen el poder de regular ciertos aspectos de la normativa. Por este motivo, actualmente, los negocios de alquiler vacacional en zonas de elevada concentración turística, como Madrid, Barcelona o Canarias, han sido sometidos a regulaciones locales más estrictas.
¿Y si mi Comunidad Autónoma carece de normativa específica?
En caso de que tu comunidad autónoma no tenga regulación, se te aplicará el “régimen de arrendamiento de temporada” amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU es la ley que regula, de un modo más común, los alquileres en España. A continuación, detallamos algunos de los cambios más destacados de esta legislación en los últimos años.
La LAU en 2013
En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos que servía para que el arrendador y el arrendatario (o dicho de otro modo, el propietario y el huésped) regulasen su relación basándonos en un contrato de alquiler vacacional gestionado por la LAU (un “contrato de temporada”) o basado en el Código Civil.
Esta modificación expresa que el arrendador y el arrendatario no pueden hacer un contrato basado en la LAU si se dan todas y cada una de las siguientes situaciones:
- Que haya una cesión temporal.
- Que esa cesión sea de la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) sí pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
- Que sean viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
- Que esa vivienda, con todas esas condiciones, sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
- Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
- Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en este caso) de la correspondiente Comunidad Autónoma.
Por tanto, cuando se den todas estas situaciones no se podrá aplicar el contrato de temporada de la LAU. En consecuencia, la relación entre el arrendador y el arrendatario solo podrá regularse con base en las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.
La LAU en 2019
En julio de 2019, el Gobierno aprobó varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadiendo siete nuevos requisitos/cambios para los contratos firmados a partir de esa fecha:
- Aumento de la duración mínima de los contratos de alquiler, que pasa de ser de tres a cinco años.
- La posibilidad de recuperar la vivienda después de un año, y esto se tendrá que especificar en el contrato.
- Mayor seguridad para el inquilino, que tendrá derecho a una indemnización de un mes de renta si el propietario vende el piso.
- El aumento del IPC es ahora limitado.
- Se permiten obras para mejorar la propiedad sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con el contrato correrán a cargo del propietario.
- Cambian las garantías adicionales a la fianza, que pasan a ser de un máximo de dos mensualidades de la renta.
Plantilla de contrato de alquiler vacacional
Todo contrato de alquiler vacacional debe incluir unas cláusulas, que serán indispensables para que no haya disputas. Algunas de ellas son:
Datos de la propiedad: Aquí nos referimos a:
- Ubicación detallada.
- Inventario de la propiedad.
- Estado de conservación.
Datos de las partes contratantes: Otra información que debe estar contenida en el contrato son los datos personales de los inquilinos. Son los siguientes:
- Nombre y apellidos.
- DNI.
- Domicilio.
- Teléfono.
- Correo electrónico.
Estancia mínima requerida: Muchos propietarios prefieren estipular el tiempo mínimo que los inquilinos deben estar en la vivienda, para así asegurar que todo el esfuerzo que hemos puesto en la vivienda valga la pena.
Normas de la casa: Esto es un gran problema para los propietarios, ya que si alquilan la vivienda a desconocidos pueden tener el problema de no saber si son inquilinos conflictivos, o en un peor caso, okupas. Por ello, detallar todas y cada una de las normas de la casa es uno de los aspectos más importantes a destacar del contrato.
Precio de la vivienda: Lo mejor cuando estamos hablando es dejarlo claro, estipulado y sobre todo, por escrito. Explica claramente qué partidas van en el precio y cuál es su cantidad.
Métodos de pago aceptados: Aquí los propietarios detallarán y dirán su forma en el que aceptarán el pago, ya sea por tarjeta o en metálico.
Política de cancelación: Todo contrato de alquiler vacacional debe contener una sección en la que se detalle la política de cancelación del alojamiento. En ella deben aparecer las condiciones bajo las cuales se le podrá devolver el importe de la reserva a los inquilinos, además de aquellos en los cuales el anfitrión podrá cancelar la reserva unilateralmente. A esto, le podemos sumar el plazo y método de devolución de la reserva. Por último, la firma de las partes implicadas.
Existen otras cláusulas que puedo incluir en el contrato de alquiler de mi vivienda vacacional.
Algunas de ellas son:
- Acceso a la propiedad: Hay propietarios que prefieren curarse en salud e incluir en el contrato una cláusula que les dé derecho a acceder a la propiedad cuando lo requiera. Si decides hacer esto, te recomendamos que estipules el tiempo con antelación para que no haya disputas con los inquilinos.
- Obligaciones de propietario e inquilinos: Otro elemento que puedes añadir al alquiler de tu vivienda para vacaciones es una sección donde se especifique los derechos y obligaciones tanto del propietario de la vivienda como de los inquilinos que alquilan. Por ejemplo, una obligación del propietario sería arreglar cualquier desperfecto que hubiese en la vivienda en el tiempo adecuado una vez estén los inquilinos habitando y una obligación de los inquilinos sería avisar al dueño de los desperfectos que hubiese en la vivienda, ya sea humedades, alguna rotura, etc.
- Otros requisitos: Algunos propietarios prefieren ir más allá y deciden hacer más requisitos para los inquilinos. Algunos ejemplos pueden ser la entrada de mascotas en ella, la prohibición de fumar, el ruido de la televisión o no realizar fiestas.
Como has podido comprobar, un contrato de alquiler vacacional cuenta con una serie de requisitos a cumplir previamente. Esperamos que este post sea de tu interés. ¿Tienes dudas al respecto? Contacta con nosotros. Te atenderemos gustosamente.
